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房地產業發債7588億元 成吸收流動性重要載體

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樓主 2019-06-03 16:45:51
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頤和苑

原標題:今年房地產業發債7588億元 成吸收流動性重要載體

2016年樓市的爆發性開局超出了所有人的預想,同時,在房企非理性的推動下,土地市場再度創造了歷史。究其原因,便是利好政策下帶來的預期影響,以及貨幣流動性持續寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。

對此,業內人士指出,上半年貨幣流動性持續寬松,但整體市場缺乏可投優質資產,以至大規模的資金借道進入房地產市場,地產行業成為吸收流動性的重要載體。在此背景下,房企獲得了大量資金,負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下,房企融資渠道或將大幅收窄,房企資金鏈面臨緊縮,高杠桿下的資金風險將顯現。

熱潮 資金追捧 房企融資規模飆升

2016年寬松的貨幣政策,給房地產市場帶來了一片生機,成交市場持續活躍,庫存明顯下行。在此背景下,重點房企補庫存意愿增強,催生大量融資訴求,在供需兩旺中,多方資金進入房地產市場。

WIND資訊數據顯示,截至8月1日,2016年房地產業發債816只,發債總額7588.12億元,是除金融業外發債最多的行業,較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%。其中,僅7月發債支數就達125只。

在發債規模飆升的同時,銀行貸款規模也大幅增加。2016年上半年,上市房企銀行貸款規模較去年同期大幅增長158%,除一月份小幅低于去年同期外,其余月份較去年均有較大增幅。其中,房地產開發資金來源中,個人按揭貸款迅猛攀升,2016年2月至5月,同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年4月至12月連續同比增幅為負。

在信托業務方面,數據顯示,2016年上半年,房地產信托成立342只,信托規模731億元,相比2015年同期,成立數量下降15.78%,但規模小幅上升5.39%。

對此,廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示,商品房成交市場持續活躍,開發商在重點區域補庫存意愿較強,配合資金成本端處于歷史低位的狀況,房企對于融資需求逐步走強。同時,上半年貨幣政策持續寬松,而整個市場缺乏可投的優質資產,導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場,使房地產行業成為吸收流動性的重要載體。

在活躍的融資活動下,房企再度擴大自己的融資形式。據樂加棟介紹,僅2016年單月,其他債權融資規模達307.06億元,同比大幅增長512%,創下2014年以來單月債權融資規模新高。其中,碧桂園向境內合格投資者發行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產支持證券,募集資金主要用于集團日常營運。此外,首開股份董事會通過注冊發行資產支持票據的議案,擬非公開發行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產支持票據。

擴張 負債豪賭 土地市場成交活躍

值得一提的是,本輪拿到“地王”的房企,幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產,近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著,在短短一個月內,景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元,幾近其2015年總營業收入57.66億元的69%。然而,景瑞地產的營業利潤在2015年已進入虧損狀態,負債率高達83.59%。

數據顯示,房企負債額大幅增加。2015年,65家重點房企有息負債總額為32300.85億元,平均有息負債為496.94億元。其中,恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元,萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

在此背景下,房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示,2015年,云南城投凈負債率為434%,同比上升89個百分點;綠地集團凈負債率達384%,同比上漲51%;恒大凈負債率達261%,同比上漲72%,考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

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(責任編輯:王迪)
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