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關于當前房地產形勢的三大判斷

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樓主 2019-07-17 01:32:48
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運河九號

中國社會科學院金融研究所研究員?尹中立

對于當前房地產形勢,我主要有三點看法:一是當前深圳房價和其他一線城市分化的現象和股市有關;二是靠農民工來去房地產庫存的思路值得商榷;三是房地產市場去庫存的根本目的是穩投資。

談到房地產市場,我估計所有的人跟我一樣都很困惑。本人開始研究房地產市場是十年前,當時的北京房價在一萬左右,但自己工資只有2000元左右,口袋里囊中羞澀,因為現實的需要,產生了對這個問題的觀察、分析的興趣。一開始把注意力放在房地產投機行為上,認為是浙江人、溫州人炒房團把北京的房價炒起來了,曾經寫了一篇抨擊的文章,核心觀點是政府應該打擊溫州炒房團?;剡^頭來想一下,其實這種觀點是站不住腳的。

進一步研究,發現房價和人口結構有關系。從人口結構的角度來看,上個世紀60至70年代是中國的嬰兒潮,60后、70后這一批嬰兒潮有3億多人口,這批人到1998年前后正好30多歲,他們進入必須成家立業買房的時候,因此,中國進入住房需求的高峰。

住房制度改革在1998年開始取得突破性進展應該與住房需求的壓力有關。政府關于住房問題的關注從1981年開始,鄧小平同志做出了明確的批示,從1981年提出住房制度改革一直到1998年,雷聲大,雨點小,很難推動,因為這個事情是牽一發而動全身,社會風險很難評估。為什么1998年不得不做這件事情?除了亞洲金融危機的壓力之外,另外一個內生的壓力就是大量60后在那個時候需要買房子,以前的實物分配制度已經難以維系,必須放開房地產。

如果從人口結構的角度來看,2015年將是中國住房需求的拐點。這一點可以類比日本的人口結構和房價之間的關系,日本的勞動人口占總人口的比重是在1990年達到了峰值,后來往下走,中國的峰值是2015年。從人口結構的角度來看,未來房地產問題一定是比較嚴重的。

研究房地產價格的另外一個視角是貨幣政策。當貨幣政策擴張則房價必漲,反之,貨幣政策收縮則房價走弱。2001年以后,人民幣出現升值壓力,大量國際資本流入中國,加上出現較大規模的外貿順差,使得外匯占款快速增加,中國出現流動性過剩,2005年前后的房地產價格上漲與此關系密切。

如果看看2015年的房地產價格走勢,似乎和人口結構及貨幣政策等因素關系不大。因為2015年的情況是兩極分化,而且分化很嚴重。首先是一線城市和三四線城市有明顯的分化,這是以前房地產市場所不曾有過的。從2000年一直到2010年,每次房價周期波動當中,一線城市,三四線城市都是齊漲共跌,不同城市的房價變動幅度不同但波動的方向是一樣的。但是2015年底明顯出現了分化,一線城市是漲的,平均漲了20%左右,深圳漲了40%多,但是三四線城市大部分是下跌的,最多的跌了5%點多,這種分化以前不曾有過。

另外特點是,一線城市本身也在分化。深圳從來沒有當過老大,以前房價在上漲的過程當中,龍頭要么是北京,要么是上海,從來沒有廣州或者是深圳。但是2015年底深圳的房價漲幅遙遙領先,深圳漲了45%,北京新房是9%,二手房漲了10%,上海只漲了12%,廣州漲了8%,7%??梢钥吹?,一個是45%,另外三個城市是10%左右,差距非常大。對于深圳房價上漲這種突出的表現,很顯然和人口結構的關系不是太大。

怎樣解釋深圳和一線城市這種分化的現象?有很多人解釋,比如說3·30政策的刺激,2015年3月30日國務院出臺了一系列房地產刺激政策,問題是以前也有類似的政策,一旦刺激,要么同漲,要么都不漲,為什么這一次一線城市漲起來了,而其他三四線城市并沒有被刺激起來?這是第一個疑問。

還有人解釋深圳房價漲幅過快的原因是因為深圳的土地稀缺,有一千多萬常住人口,但是深圳每年新增加的住房供應大概是在500萬平米左右,像北京、上海都是超過2000萬平米。很顯然,人口非常多,但是住房供應是短缺的。問題是深圳住房的供應一直是這樣,2015年它的人口也沒有發生特別的變化,為什么2015年會表現非常突出?很顯然,這種人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋,因為2015年搞“大眾創業,萬眾創新”,深圳在科技創新方面,新興產業發展方面領先。問題是深圳一直領先,2015年也沒有發生特別大的變化,深圳的GDP和全國一樣,2015年還不如前幾年。如果從經濟結構的角度來看,很顯然,解釋深圳的房價以及一線城市房價和三四線城市房價的背離也是解釋不通的。

從我的觀察看,深圳的房價從2014年12月份開始上漲,漲得最快的時間是2015年5月份和6月份,7月份之后,深圳的房價環比上漲速度基本上不漲了。深圳的房價上漲狀況與今年的股票市場基本雷同。深圳和一線城市今年房地產市場分化的走勢主要是因為股票市場引起的。

深圳股票市場的特別之處在于它有中小板和創業板市場,中小板現在有接近800家上市公司,創業板有接近500家,這兩個加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個特點,他在哪個交易所掛牌上市,就會在這個城市開戶,設立辦事處,一定會投資股票,所有自然人股東,法人股東,賬戶的管理都放在這個城市。深圳集中了大量中小板和創業板發起人、創始人的賬戶。

股價上升的過程當中,這些人的財富迅速增加,中小板和創業板從2014年年底開始,盡管經過今年的股災,截至到目前為止,創業板指數平均價格依然是上升了90%,中小板上升了50%多,這些新增加的財富都集中在什么地方?主要集中在深圳市,跟北京有關系,但關系并不是非常密切,北京中關村也有很多公司在中小板和創業板上市,但其數量和規模無法與深圳相比。

上海,因為是主板市場,沒有創新類企業股價的上升,對上海的影響相對來說要小一些,如果這個邏輯成立的話,上海的戰略新興產業板馬上要開,同樣會吸引民營控股的科技新興企業到上海去上市,如果還有牛市,牛市還會持續的話,賬面的財富對上海形成的影響未來和深圳就可以等價,未來有在上海買房子的朋友,一定要留心這件事情。

現在提出來房地產要去庫存,去庫存的思路可行性值得探討。給農民的補貼,讓他去城鎮買房,每年國家土地局有一個農民工監測報告,2014年的農民工監測報告,能夠在城鎮買房的農民工,2.69億農民工當中只占0.7%,1%都不到,很簡單,每個月的工資是2600塊錢,一年的收入不到3萬,剔除差旅費,還有吃喝的費用,不說養家糊口了,所剩無幾。想想城市的高級白領都沒有支付能力,你希望這些勞苦大眾能夠幫你去庫存,這是不現實的問題。

有可能會出現的現象,大城市周邊的三四線城市房地產市場,在這一輪去庫存過程當中會首先受益,受益的原因是什么?一個是稅費的減免,還有補貼的政策,更重要的是公積金的異地使用,比如說北京的白領階層,他有公積金,但是在北京買房,他根本沒有支付能力,但是北京的公積金可以到河北所有城市去買房,這樣的話,讓這一部分年輕人拿著北京的公積金去河北買房,這個支付能力是可以匹配的?,F在這個事情干了一個多月時間,不到兩個月時間,已經有一萬個案例發生了,因為去年底國務院召集我們去討論房地產市場的問題,北京住房公積金給我們提供的最新材料,不到兩個月的時間,有九千多個北京的白領階層拿著北京的公積金到北京周邊,到河北去買房。

現在70%的房地產庫存是在三四線城市,不在大城市周邊的三四線城市,那個房子以后是個大麻煩,很難消化,除非政府做另外一個安排,把你每年的保障性住房,棚戶區改造,新增700萬套的保障性住房,以貨幣化的方式去采購,不去新建。我在2015年年初的時候作為內參提供了這個建議,不要再建那700萬套的房子了,如果把建保障性住房的資金拿去買已經建好的這些房子,讓他們降低一點價格,政府采購的過程當中跟他談判,不是市場的價格。然后把這些房子再分配給需要保障的低收入群體。

但問題是,對房地產之所以提出去庫存的思路,是為了穩定房地產的投資,假如這700萬套不建了,房地產投資就變成負增長,這是不愿意接受的。如果純粹是為了去庫存,這個目標很單一的話,很簡單,我們2015年一年要賣出去的房子是13億平米,置換成套數的話,1000多萬套,只要政府的保障性住房停建,用兩年的時間,三年的時間去庫存,相對來說是比較容易實現的,但是投資怎么辦呢?這是一個難題。

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