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誰將第一個降價?從托關系買房到開發商主動蓄客,高庫存板塊促銷戰免不了?

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樓主 2019-06-12 15:00:49
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加洲國際城

原標題:誰將第一個降價?從托關系買房到開發商主動蓄客,高庫存板塊促銷戰免不了?

從首付全款、托關系買房、萬人排隊,到如今的無需搖號樓盤增多、房源優惠重出江湖、售樓處暖場活動增多、集中申領預售證出貨......市場風向似乎出現了急轉彎,傳說中的“金九銀十”在這個9月似乎成色不足。

現階段搖號紅盤日益減少,表面上多個板塊還面臨著無房可售的困境,但這并非全部的真相,分化是當下的關鍵詞,不少板塊潛在供應量超乎想象,杭州樓市的整體供應量仍然不可小覷!

據筆者統計的相關數據顯示,2017年至今,杭州新入市項目不多,期間出讓的多宗地塊,上市之日遙遙無期。即便是2016年出讓的地塊,也有不少尚未露面,杭州潛在供應量龐大。

主城區斷檔嚴重

申花板塊潛在供應超50萬方

觀察近幾周領出預售證的區域,不難發現,主城區搖號樓盤正在逐步減少,甚至多周出現零供應。斷檔的背后,是板塊潛在庫存高企,受限于當下的市場環境,無法達到預期價格,難以入市。

目前,主城區的高庫存板塊主要集中在申花、城東以及艮北新城三個板塊。其中,申花可以作為典型案例分析。

從城市邊緣到樓市新貴,再到杭州的“徐家匯”,申花的成長可以說一直都不缺乏話題性?;仡櫳昊ò鍓K十多年來的樓市歷程,可以發現庫存量大的時間主要集中在2011年和2014年。2011年,申花板塊的供應量達到70多萬方;2014年,板塊供應量接近150萬方。但到了2016-2017年,大熱行情下,區域內項目開盤即罄的現象屢見不鮮,板塊庫存直線下降。

近兩年,在高地價、高庫存下,申花板塊的爭議也越來越多??v觀區域產品類型,均為清一色的高總價改善型產品,目前區域整體售價45000-55000元/平方米,排屋售價更是高達8萬+,成為高端改善聚集地。

從地價來看,這些項目未來的售價將拉高板塊均價。作為高價地市場上的???,申花板塊近兩年誕生了多宗3萬+、4萬+地塊,目前區域最高樓面價已達40766元/平方米,且后續供應多以高價地為主。目前區域潛在庫存量約50萬方,而這還不包括已經在售項目的后續供應量。

自2017年底起,申花區域內已出現小蜜蜂拉客現象,近期樓盤搖號中簽率也在持續走高,再加上周邊多個項目虎視眈眈,產品同質化競爭激烈,未來板塊內各大項目貼身肉搏或將不可避免。

蕭山土地集中爆發

南部臥城、市北板塊庫存量驚人

乘著“G20、亞運會”的東風,蕭山聚焦了眾多的目光,也成為購房者眼中發展潛力巨大的區域。再加上受濱江外溢需求的影響,這里涌入了大批量的購房者。

這兩年來,蕭山土地供應節奏加快,甚至可以稱為集中爆發,導致潛在供應量直線上升。目前,高庫存主要集中在南部臥城、市北兩大重點板塊。

有人將市北譽為蕭山的“申花”,除了發展軌跡相似,兩者潛在的供應量也同樣令人擔憂。2017年3月,蕭山市北2宗姊妹宅地雙雙突破3萬+,區域土地價值得到了重塑。后續出讓的地塊多在2萬元/平方米左右,目前潛在供應量高達93萬方。

市北板塊處在跨江和沿江發展的十字軸上,在蕭山向北發展,接軌大杭州生活進程中,具有良好的發展條件,未來發展前景可觀。再加上奧體板塊供應短缺,在很大程度上,市北承接了外溢需求。

即便如此,區域市場發展依然不容樂觀,且大部分項目都將在今年下半年和明年上半年集中入市,不少項目更是面對面直接競爭。從目前已經上市的項目看,板塊內改善、剛需兼有,新開售樓盤更是做出剛需產品放量搶先出貨,避免后續去化風險。

不少業內人士表示,市北目前潛在庫存很高,一旦后續購買力跟不上,眾多高價地項目將會面臨不小的風險。

除了市北,蕭山另一個高庫存板塊就是南部臥城,這里也是目前杭州市區庫存積壓最高的區域,潛在供應量達163萬方。要不是8月6日的25號地塊流拍,這里的潛在供應量可以接近200萬方的驚人數字!

在拿地高峰期,南部臥城曾創下樓面價20060元/平方米,現房銷售的同時還自持2%的輝煌戰績。短短不到一年,高庫存板塊的風險也隨之而來。當下,多個項目無法開盤,開發商持觀望態度,在最近土地出讓中,多宗地塊底價成交甚至終止出讓。

這樣的情況不是第一次出現。早在2013年,南部臥城就曾因為高庫存而出現“降價潮”。據不完全統計,2013年,板塊內庫存就已經高達83萬方,2014年,區域內以恒大為首的樓盤開始打響降價第一槍。如今,板塊隱性高庫存再現,接下來會否成為第一個降價的區域?

剛需福音!

崇賢、東湖板塊價格洼地庫存較大

作為剛需板塊首選,崇賢、東湖板塊是眾多購房者青睞的價格洼地,也是杭州為數不多的萬元盤聚集地。

各項規劃利好的陸續落地,讓崇賢、東湖板塊的區域價值逐步受到市場的認可。近幾年房價和地價都經歷了三級跳,眾多品牌開發商入駐,板塊面貌煥然一新。

土地集中供應,隨著而來的是板塊內隱性庫存高企。目前,崇賢板塊還有7宗地塊亟待入市,東湖板塊的潛在供應近73萬方(含商業部分)。

以供應量較大的東湖板塊為例,近年來綠城、景瑞、金地、越秀紛紛在區域布局發展,板塊地價水漲船高。作為曾經的價格洼地和庫存重災區,隨著庫存去化殆盡,地價一路攀升,這里的樓市也迎來了“逆襲”。

隨后區域土地集中供應,2017年至今共計出讓7宗涉宅用地,最高樓面價13840元/平方米。除了越秀景瑞·悅見山已經開盤外,其他只有兩個項目案名已定。除此之外,板塊內

目前東湖板塊房價仍處于城市低洼地帶,區域樓盤多以剛需高層為主,總價較低,再加上地鐵1號線和規劃地鐵9號線的利好,區域關注度依然較高。

當然,除了以上說到的幾大高庫存板塊外,大江東、臨安等新區,板塊內庫存供應依舊龐大。觀察4月以來的搖號紀錄不難發現,臨安無需搖號樓盤在每月的統計中幾乎占據大半,土地流拍也時有發生,這些區域如何憑借區域利好和產品特色,來緩解市場變化帶來的銷售壓力,是接下來亟待思考的問題。

— END —

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編輯 | 劉建朝返回搜狐,查看更多

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