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京滬深步入存量房時代 熱點城市或面臨量價回調

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樓主 2019-08-19 08:36:43
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北大資源閱城

4日在上海發布的《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》顯示,由于一線城市土地資源稀缺,新房供應日趨減少。大量購房需求已轉向二手房市場,存量房交易量不斷擴容。未來二手房成交主導市場的趨勢將不斷強化。

數據顯示,北京、上海和深圳等熱點城市存量房交易數量遠遠超越新房。2016年1至11月,北京市二手房銷售套數是新房的4.8倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別為3.3和2.4倍。

董事長在“2017首屆中國房地產大數據年會”上表示,新房時代與存量房時代由于參與主體不同,市場運行機制有著根本性的差別?!霸诖媪糠繒r代,供應主體和需求主體都是個人,市場是典型的C2C格局。房屋的高總價促使市場形成了典型的‘先賣后買的升級置換’鏈條,即‘以小換大,以老換新’。未來一線城市新房市場郊區化與高端化并存,剛需與部分首改客戶則被擠壓至二手房市場?!?/p>

從全國來看,2016年房地產政策環境由松趨緊,因城施策嚴控市場風險。報告顯示,2016年中國樓市全年成交規模創歷史新高,但城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

常務副院長黃瑜稱,熱點城市房價漲幅顯著,調控收緊后價格趨穩。受階段性供求緊張及地價上漲影響,熱點城市房價快速攀升,2016年1至11月,全國百城住宅價格累計上漲17.83%,較2015年全年擴大13.68個百分點,其中北京、上海等十大城市新建住宅價格累計上漲20.95%,二手房價格漲幅也處于高位。在四季度多城調控政策密集出臺后,熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。

值得注意的是,2016年各類購房需求持續釋放,房地產交易高位運行。50個重點城市商品住宅成交量同比增長超兩成,絕對量創歷史同期新高。從成交結構來看,核心一二線城市各層級產品總價提升顯著,由于熱點城市的改善需求積極釋放,成交結構上移導致大戶型成交占比提升。

報告顯示,百億級房企市場份額升至五成,行業整合加速。2016年品牌房企銷售業績再創新高,百億房企擴容至131家,市場份額升至50%,其中恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元。在良好銷售業績支持下,企業現金流充裕,拿地意愿強烈,進而導致一二線城市土地市場高熱。2016年全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%,平均溢價率為43.13%,較2015年提高26.91個百分點。

黃瑜預測,2017年因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢?!?017年,一二線城市房地產市場將進入量價調整階段,但不同城市仍存在不同的市場機會。二線過熱城市房價空間被透支,‘量價回調’成大概率事件。位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,房地產市場發展仍具備潛力?!?/p>

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析,2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長”的特點。預計全年商品房銷售降幅達12.8%至14.8%,其中一二線城市銷售面積將呈現下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場波動平緩。一二線城市銷售回落,新開工意愿不足,而前期土地成交處于低位,將使全國新開工出現小幅下降,預計全年降幅在3%以內。

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