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貴陽商圈盤點,誰是未來“大十字”?

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樓主 2019-07-08 11:37:40
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小站鎮二手房

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2018年開始,貴陽商業大變身!

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有朋友星球說,他是外地投資者,但是對貴陽不是很熟悉,想了解一下貴陽商圈的情況。

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瞌睡來了就有人送枕頭,正愁沒什么好選題,就寫一篇貴陽商圈點評手冊吧。

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商圈,專業術語這么解釋:商圈,是指商店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍,簡單地說,也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店,它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心,向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

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很拗口,看了三遍才弄懂是啥意思。根據自己的意思給大家翻譯一下:以商業體為中心輻射周圍大概3公里范圍,滿足周邊或者更大范圍城市居民購物、餐飲、消費等需求的區域。

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也就是說,商圈最重要的兩個概念:一個是商業體集中輻射周邊,一個是滿足消費需求。

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所以規劃起來,就是這個商業體要能集中性的滿足消費需求,達到一定的體量就可以視為商圈。

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貴陽的商圈如何?哪些商圈正在崛起?那些商圈正在沒落?哪些商圈潛力巨大?哪些商圈酷炫無比?跟上節奏,我們一起來看看。

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老城四大金剛,逐漸失去光彩

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我們老貴陽人過去的概念很樸素,逛該就那么幾個地方:糞水池,不對,是噴水池,大十字、紫林庵、小十字、中山路、還有市西路……反正就是集中在老城區中心的那一坨,一般我們坐上中巴車,都說是進城。長久以來,這幾個地方就是貴陽的“逛該圣地”,各種商場、百貨、酒店、飯館,都在這幾個地方。

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可是現在貴陽人越來越多,大家上班居住也是越來越遠了。隨著貴陽人口高速增長、城市版圖急速擴張,老概念已經過時,新知識還在學習。如何在城市更新換代中尋找機會?就不得不對城市的商圈進行研究,所以我在城市地圖上劃出了貴陽大部分的商圈并進行點評,有老的有新的,希望對大家有幫助。

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通過幾張圖先來看看老城區的幾個商圈。

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噴水池和大十字,貴陽市的王者。有人說,占據噴水池和大十字,就意味著占領了貴陽人的精神高地。所以很長一段時間,這短短的一段中華路就是貴陽的一部商業史。從智誠名店到國貿廣場,從金鳳凰到南國花錦,從龍港百盛到蘇寧電器,我相信一定勾起了你們初戀的回憶。

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回憶是美好的,現實是殘酷的。隨著又大又新又好玩的購物中心崛起,噴水池和大十字的競爭力越來越弱,年長的懶得去逛街了,年輕的都跑亨特去了,這里連個酷炫的電影院都沒有,太low了。話說回來,澎湖灣小電影都關門了,悲傷逆流成河……

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再看看紫林庵和大西門。紫林庵也是一個有美好回憶的地方,新華書店、紅華家電,代表著文化人和先富起來的壕們采購的神圣領域。雖然現在這兩個地方已經沒落,但還好有新建的匯金星力城填補上來,至少是一個綜合性的購物中心,對面還有華融的商業項目規劃,門口還有2號線紫林庵站。交通和區位來說,紫林庵是OK的。但是目前地鐵建設,這里的商氣受到不少影響,從其他區域過來經常堵車。

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大西門,百貨集中地,國晨百貨、星力百貨、

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舊的總會變舊,新的總會到來,人如此,事也如此。老城四大金剛的商業,慢慢開始跟不上消費升級的步伐,改造難度大,只能逐漸從主角變為配角。(這其中,我認為最有希望重獲新生的是紫林庵和大西門)

購物中心,貴陽商業首次升級換代

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老城四大商圈,是貴陽幾十年的四大金剛。但是從購物中心這種綜合性商業體出現后,對它們造成了巨大沖擊。這可以說是貴陽商業的一次整體升級換代,依托他們,形成了新一代的商圈。

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我一直給朋友說,亨特對貴陽是有貢獻的。它給貴陽第一座真正意義的購物中心。

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亨特城市廣場之前,文昌路只是一條普通的城市道路。在亨特城市廣場之后,它成為時尚地標。一己之力成就商圈,圍繞亨特城市廣場帶來的大量人流,帶動了文昌路周邊的商業繁華,吃喝玩樂不夜城,亨特長期霸占貴陽購物中心一哥的地位。

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第一家星巴克、第一家家樂福、第一家無印良品、第一家優衣庫、第一家HM。說實話,在大一點的城市看來,亨特城市廣場可能只是一個很普通的購物中心。但對貴陽來說,它把購物中心快時尚的標桿品牌幾乎全部首家引入貴陽。注意是首家,如果沒有亨特,這些品牌進入貴陽的時間可能會推后不少。而沒有這些品牌,對貴陽的商業發展來說,是極大的損失。

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鴻通城,體量超大,剛開始時資質平平,品牌一般、購物體驗一般、招商也一般,最大的亮點就是那個大魚缸,我曾一度認為估計這購物中心活不過兩年。還好,鴻通城用實際行動表明,它真的是想認認真真做購物中心的,通過二七路小吃一條街的運作,鴻通城完成了華麗轉身。二七路吸引大量本地客戶的同時,也成為了貴陽旅游的一張名片。在二七路小吃街火爆之后,鴻通城一系列的品牌調整,逐步引進了流行的各種快時尚品牌,也把兒童區、餐飲區提升很大品質,讓它真正成為了火車站、沙沖路片區的王者(不少小河人民也愛去這里耍)。

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對了,還有逸天城。說句實話,目前貴陽的購物中心,就內部設計的文藝范而言,沒有一家能比上逸天城的。逸天城確實在中高端做到了一些獨特的地方,有意思的鏤空中庭、門口的活動廣場、臨街的大櫥窗設計、還有小資們最愛的ole超市,成為了紀念塔附近具有地標性的公共活動中心,也就成為了這一片的商圈中心。

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北京路是個很奇怪的地方,很多商業在這里都沒有做起來,而一些活下來的商業,感覺又很一般。為什么呢?我也不知道,但我認為有人民大道和地鐵站(好歹也是1號線和3號線的換乘站)的加成,這里的舊改項目應該是能做出一個很不錯的購物中心的。

這里比較成熟的商業體是星力元隆廣場,個人覺得是做得非常一般。品牌上缺乏特別強有力的牌子,而且內部設計真的不行。層高壓抑、中庭狹小、色彩老火,特別是下面的停車場,車位特么絕對是按最小的尺寸來設計的,兩臺SUV并排停車后,車主只能從天窗爬出來(別問我怎么知道的,謝謝)。

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城市舊改,造就新商圈

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在城市演進過程中,舊城改造也造就了新的商圈,這其中最具有代表性的就是大營坡和花果園。

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大營坡有意思,雖然這里仍然聚集了大量的老破棚戶。一邊是高大上的購物中心、一邊是背街小巷的棚戶區,但很有意思的是,購物中心與棚戶區相得益彰,形成了奇妙的共生關系?,F在中大國際購物廣場搞得還風生水起,再加上對面中建華府的商業體也逐漸成形,依靠這里巨大的人氣,大營坡野雞變鳳凰了喲。對了,旁邊還有未來3號線的地鐵站,三區匯聚、人氣紅火,等再過幾年,大營坡可能就不是你認識的大營坡了。

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花果園就很厲害了,我曾經花果園的電梯里看見一個廣告,廣告語是:“貴州第一商圈招商了!”,一開始我是拒絕的:“媽的,花果園這么low,敢說自己是貴州第一商圈?”,后來仔細想想,人家沒說錯,這里論人氣確實是個貴州第一商圈啊。常住人口近50萬,每天人流百萬人次,太恐怖了。貴州第一商圈,我服氣了。

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這么大的人氣,不搞商業簡直就是犯罪。所以在Garland購物中心后(就是花果園那個五顏六色的購物中心),花果園又搞了兩個超大的商業體。一個是海豚廣場,一個是貴陽街。

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海豚廣場,就是在花果園雙子塔下面,32萬㎡的建筑體量,我沒記錯應該是全貴州最大的購物中心了(對比一下,亨特城市廣場11萬㎡),這個體量在全國來說也排的上號??偣?層的購物中心里面,超市、真冰場、動物園(是真的)、運動館……嗯,好像還有星巴克臻選店,無愧是貴陽目前最值得期待的購物中心,按他們的宣傳,應該是今年就會開業了。

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體量上,花花從來不會讓我失望。32萬㎡的海豚就算了,居然還高了一個93萬㎡的貴陽街,對這個做法,我只能說貧窮限制了我的想象力。都是搞超大盤的本土開發商,對比那誰只曉得買房子,不好好搞商業,花花還是抬的起頭說話的。

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而且牛逼的是,花花的商業基本上都是與地鐵3號線的站點連接,未來3號線花果園站的人流,畫面太美我不敢想。貴州第一商圈,牛逼!

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還有一個潛力商圈,也有必要說一下。那就是貴州之光,市區僅存的超大盤。與其他超大盤不一樣的是,貴州之光有很大一部分體量是商業。但這里,其實很適合做商業,首先周邊的輻射人群多,項目自己的業主加上油榨街、寶山路一帶的居民,已經可以支撐項目做兩到三個中等規模的商業體。

同時,地鐵2號線從地塊中間穿過,項目擁有兩個地鐵站的優勢。地鐵不僅解決到達問題,項目還可以依托站點做成上蓋物業,形成TOD中心。

有人、有區位、有地鐵,各方面來看,這里有形成新商圈的巨大潛力,值得關注。

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觀山湖新商圈,集中爆發

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說完老城區,當然就要去貴陽雙核的另外一個核——觀山湖區。仔細研究一下目前各項目的開發進度,一個有價值的發現浮現出來——從2018年開始,觀山湖區進入了集中收獲期,特別是商業即將開始大爆發。

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還是老套路,東西南北四個方向。首先來看金陽南,我認為這里是未來有能力與花果園抗衡的商圈。

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從圖上我們可以看到,這金陽南這個區域,大大小小五個商業體,包含了華潤萬象匯、國喜中心、中鐵諾德中心、九方購物中心、宜家家居、世紀金源購物中心、國貿TPmall等購物中心和商業中心,通過2號線整個串聯起來,旁邊大盤林立,中鐵逸都、中航城、世紀城、萬科城、帝景傳說、景逸苑、觀山小區……,居住氛圍濃厚。一句話,不差人兒,也不差錢兒,這里很可能就是觀山湖的“噴水池”。

見《宜家入駐,南金陽還是金陽的老大爺!》

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會展金融區域,隨著金融城企業的入駐,會展路口和金融城路口已經開始成為觀山湖新的堵點,也就預示著這里未來的人氣值十分恐怖。但與人氣值不是很匹配的是,這里的商業中心,就是美的廣場、大唐內部商業、美的的街鋪、金融城門口的ccpark,還有會展中心角落上正在搞的云上方舟。美的廣場和云上方舟都是新項目,對比金陽南成熟的商業品牌來說,還是有待考驗的。而且現在從招商情況來看,還沒看到特別牛氣的品牌入駐。

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這片區域里,囊括了美的林城時代、金融城、融創九樾府、金華園、恒大中央公園幾個大盤……里面的住戶都是有購買力的住戶,在這里做相對好的購物中心,問題不大。但這里最可惜的就是什么?就是那個大盒子,會展中心的那個大盒子,體量高達30多萬㎡。里面也是純粹的購物中心設計,但是一直閑置了N年,如果這個盒子能搞起來,可以說是有成為觀山湖最牛購物中心的潛力,不過看現在的架勢,夠得等。

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向北去看看觀山北,這里是觀山湖與白云接壤的地方,所以區域內的項目主要是新世界、觀府壹號和白云區的幾個項目。就這片區域來說,目前呈現的商業,就是新世界里面的旺角匯和黔貴里。但是說實話,旺角匯做得一般??上У氖?,當年新世界規劃的K11,被咔嚓掉了,如果K11能搞起來,可以把整個觀山湖的商業檔次提高一個身位。

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這個商圈,可能現在最受關注的就是梵華里了。梵華里占地面積不小,風格上借鑒了太古里的新中式設計。但是結合開發商在清鎮的時光貴州案例來看,規劃很美好,但是運營上希望他們再努把力。畢竟梵華里周邊可是有相當大的人口基數的,如果搞得不倫不類,可真是浪費了這片好地。

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觀山西如何呢?這一片其實大樓盤也不少,閱山湖、萬花城、理想城,銀海元隆熙府、碧?;▓@……雖然現在暫時入住人口不多,但遠景來看人口導入是有保證的。不過雖然人口沒有先行,商業倒是先走了一步。沒錯,萬達廣場今年5月份就要開業了,從引進的品牌來看,至少星巴克、HM、麥當勞、萬達IMAX、萬達寶貝王、永輝超市這些主力店都搞進來的,商業的品質還是有保障的。

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不過光有一個萬達,圈的概念就比較弱了。如果熙府能有一個小的商業街區,再加上理想城、閱山湖的臨街商業能坐起來,那才是比較名副其實的商圈。

見《觀山湖第四住區,正隱隱崛起》

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題外話的幾個商圈:

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小河的商圈,實際上目前最成熟的還是小河轉盤處和黃河路一帶。不過萬科大都會購物中心搞起來之后,加上地鐵1號線的作用,長江路一帶會變得很有競爭力,小河的商圈會從一條線變為雙線發展,這也是小河目前有意思的地方。

人民廣場附近,是一個潛在的中高端商圈。主要是兩個項目帶來的,一個是貴陽中心大悅城,另外一個是中天文化廣場項目。大悅城不用說了,國內極為優秀的購物中心品牌,以“年輕、時尚、潮流、品位”品牌精神著稱,每一個城市的大悅城都是當地年輕人趨之若鶩的購物中心。而文化廣場項目,從規劃和效果圖上來看,非??犰?,國際水準。但是兩個項目距離落地都還早,所以放到題外話里面來。

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西南商貿城這個項目,我真的不知道怎么評論它。研究了好久,確實也沒搞清楚它的定位是啥?你說是批發市場吧,又還有兒童樂園。你說是購物中心吧,好像也沒有一個成形的綜合體。如果有對西南商貿城深入研究的朋友,請給我一些指點。臣妾真的搞不懂啊~~

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