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2017上半年,德州全市住宅土地市場是這樣!

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樓主 2019-07-05 11:32:33
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萬科紅樹東岸

1、土地供應

首先來看,2017年德州建設用地的供應情況;

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各個縣市區中,寧津土地供應面積位列第一,奪得頭籌,達到389公頃。同樣其在棚改及商品房用地面積也穩居頭銜。其次為德州中心城區,280公頃。

在商品住房用地供應中,寧津同樣為最多,121公頃,合計1815畝,占據整個德州供應量的近一半。其次為德州中心城區,45公頃,合計675畝。

從整體來看,2017年,保障性住房與商品住房供應用地比例為2:3,接近持平。未來伴隨土地供應的逐步緊張,老城區的改造與棚戶區的拆遷成為了不得不觸碰的蛋糕。高昂的拆遷安置及土地費用,同時還伴隨著城區嚴格的交通,霧霾,施工行政管理制度,對于房企將是一個在資金、公關、施工能力等各個方面的考驗。

2、土地成交

首先看一下,國土局發布的德州2017年一季度,德州土地成交的情況,一季度建設用地供應面積同比減少,工業用地、房地產用地供應面積同比一減一增。一季度全市國有建設用地供應總面積為254.95公頃,同比減少12.28%;實現土地出讓價款為222470萬元,同比增加29.64%。按供應方式分析,劃撥土地面積49.42公頃,同比減少10.66%;出讓土地面積205.53公頃,同比減少12.66%。

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一季度,房地產用地面積占據出讓總面積的63%,但是成交金額卻占據了95%,住宅土地的出讓金依舊成為財政收入的主要部分。

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根據德州公共資源交易網的信息,2017年,上半年德州全市住宅土地共計成交59塊,合計3289畝。達到了2017年德州市商品住房土地供應計劃的64%。

齊河縣在出讓地塊數量、面積、金額均為第一。作為緊鄰濟南的齊河,在區域位置及資源上占據了優勢,在數年德州GDP排名中,占據第一的位置。同時在稅收方面給德州帶來了巨大的貢獻。

濟南的“北跨”戰略正在吸引一些開發商悄悄布局黃河以北。6月21日榮盛全資子公司濟南榮程房地產開發有限公司與齊河縣人民政府簽訂了《齊河溫泉小鎮項目合作框架協議》,項目規劃用地總面積約6700畝,將在齊河經濟開發區打造一個集休閑度假、頤養養生、風情商業、創意產業、生活居住于一體的大型綜合性溫泉小鎮項目。

榮盛此次落子齊河,也有與濟南主城區對接的意圖。除了榮盛,還有多家開發商瞄準了黃河以北的商機。開發商悄悄布局黃河以北的一個背景是,濟南北跨可能在近期出現顯著進展。濟南城市的北跨給齊河帶來了飛躍的發展,卻也埋下了某些隱喻的伏筆。未來的齊河何去何從?

其次,慶云名列第二。

寧津雖土地供應量排名第一,但土地銷售卻遜色許多,掛牌銷售150余畝。

而對于中心城區,繼續保持了2016年的風格,上半年0成交,2016年11月份預掛牌的7塊土地。也未能出讓。

另外在下縣土地受讓單位中,不乏原本德州中心城區的某些房企,例如東海、德百、嘉誠等。

中心城區的地價的高升及緊缺,同時土地出讓的改革對開發企業在資金、工程施工、營銷等方面產生了內在的考驗,部分房企開始轉戰下縣,求得生存。

3、中心城區市場

7月4號,國土局發布《德州市中心城區住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃》,未來五年(2017-2021年),中心城區住宅用地計劃供應總量約450公頃。其中,商品住房用地290公頃,占住宅用地的64.4%。

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在供地政策方面,其中有一條值得注意“保障性住房以及城市棚戶區改造中符合保障性住房條件的安置用地,可以劃撥方式供應”

老城區棚戶改造面臨的首要問題是高昂的土地費用以及龐大的安置費用,這是德州本土眾多房企所難以承擔的,這就造成了當下老城區棚戶改造進度的艱難與緩慢,而如下政策,對于部分滿足條件的棚戶區改造土地以劃撥形式的方式供應,可以大大減輕房企壓力,加速推進老城區的棚戶改造。

未來的中心城區,城區改造、舊廠區盤活將稱為發展的主力方向。城隍廟地塊,振華玻璃廠地塊、齒輪廠地塊等成為了政府主力的推介。6月2號,德州國土資源局發布德州2017年度中心城區棚戶區改造計劃,共計設計22處棚改項目,供應土地24公頃,合計360畝。

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那中心城區供應的這些土地是多還是少呢?對于未來房價的影響又如何。

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那我們簡單的盤算一下,這些土地能夠建造多少房子,(容積率按照平均2.8計算)

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合計3年平均每年會產生154萬㎡/年的新商品房供應,我們以過去能夠掌控的數據來分析,而2016年,德州中心城區商品房去化面積在170萬㎡-180萬㎡左右,未來貨量稍有緊張。

當然,這僅僅是商品房的供應貨量的計算,另外還有棚戶區改造中出現的回遷性安置房。大量的棚改回遷安置房的出現,間接的促進了市場住宅貨量的供應。也直接的減少了市場需求。

另外,并不會是在土地供應的當年就會產生貨量供應,從土地的招牌到項目達到預售資格,按照德州的開發速度,一般會是在1年的延后期。

而當下德州中心城區的庫存量,無新貨供應的情況下,去化1年半是沒有問題的。

規劃中同時提到,2020年中心城區人口控制在144萬以下,2015年人口普查,中心城區人口為87萬。未來伴隨著時間的退役,預計2020年,城區人口能夠達到110萬左右。

從德州市統計局獲悉,2016年德州全市常住人口為579.23萬人,其中城鎮人口為311.45萬人,常住人口城鎮化率為53.77%,。而每個城市的城鎮化率30%到70%的階段,是該城市房地產中高速發展期。德州當下自2016年,城鎮化率突破50%以來,仍在不斷提升。而德州計劃在2020年,實現城鎮化率60%。而中國的城鎮化目標為2030年,達到70%。未來的房地產還有很大的發展空間。

伴隨著時間的推移,最早一批的商品房購房者歷經20多年的積攢,也到了改善居住換房期。貨量在不斷地提升,但購房需求也在逐漸增長。

在地產圈內也在不斷傳言,恒大、碧桂園、中梁、榮盛將在德州拿地,其實更多側面的展示了德州地產行業對于大型開發商的渴望和需求。

成熟的開發套路,完善的營銷體系,當然還有高鍍金的崗位。

對于未來,老城區可用地的不斷減少,棚改將是未來中心城區地產的集中方向,同時通過不斷的盤活存量土地,清理閑置和低效利用土地,將棚戶區、城中村和危 舊簡易樓改造用地、改制、破產企業的原址用地,增加可供用地規模。而開發區的首要任務將會是去庫存。眾多中高端盤2017年的集中涌現,對于市場和項目將都會是一個考驗。

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