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強監管去杠桿“銅鐵時代”下地產商突圍之道

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樓主 2019-05-14 20:37:16
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美的翰湖苑

在強監管、去杠桿背景下,房地產傳統生存模式正遭受前所未有的考驗。而發掘和關注新興領域成為地產從業人士突圍之路。

華本榮譽理事長、盛世神州基金董事長張民耕日前在“2017半年度宏觀經濟論壇暨聯峰投資綜合金融服務與項目發布會”感慨稱:“強監管后,不是想做就能做了,哪怕是單個項目基金,做之前必須在證監會下屬協會備案;另外,以前房地產企業包括我一直都在加杠桿,現在必須要去杠桿了?!?/p>

隨著去杠桿全面深入,有地產商們甚至認為,房地產行業的“黃金”和“白銀”時代都已經過去,并進入“銅鐵”時代。

當房地產的紅利期逐漸消退,“銅鐵時代”呈現出更新的行業特征:房地產長達十幾年的玩法和邏輯被打破,限購、限價等成為常態;地產商傳統開發業務生存空間愈發艱難,利潤空間也被一再擠壓;市場集中度持續強化,大象起舞,并購頻現。而在傳統開發業務之外,尋求創新性突圍,成為不少中小開發商的被迫選擇。

未來一年

房地產市場走勢向來是行業最為關注的話題,而這決定了不少企業的發展方向。自3月以來,調控深入已持續四個月有余。從統計數據上看,房價漲幅正穩步回落。但關于市場未來走勢,業內看法不一。

從宏觀層面看,國務院參事、經濟學家姚景源保持樂觀態度。他援引國家統計局數據:“中國經濟增長已連續6個季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國房地產開發同比增長6.1%,銷售面積同比增長16.1%,銷售額增長26.5%。因此房地產下半年會保持穩中求進的狀態?!?/p>

高盛與姚景源預測基本一致,但對未來呈謹慎態度。高盛投資管理部亞洲區聯席主管王勝祖表示:“統計局數據顯示,消費對GDP增長的貢獻最大,達到將近2/3,全年經濟增長將在6.5%-6.7%。結合上半年6.9%的增速,這意味著下半年經濟增長將放緩?;ê头康禺a投資會趨緩,從而對下半年經濟造成下行壓力?!?/p>

對房地產未來走勢,張民耕保持樂觀態度。他認為這是一場博弈,在這次博弈中,經濟規律不可戰勝。他的判斷依據是,回顧歷次調控,經常是各種政策疊加,最終都會放松。另外,從需求角度看,目前,一二線城市需求非常強,既有自住改善需求,也有投資需求。

但地產商已經深刻意識到調控的嚴峻性。聯峰投資管理有限公司董事長胡寧峰表示,地產商將經歷一段生死期,“這次調整很大,又是在杠桿高點做的調整,如果政府的手稍微糙一點,看得見的手稍微強大一點,可能會出現重大問題。未來一段時間會是高潮迭出、激動人心、驚心動魄的一年?!边@期間,房企之間的并購在所難免。

對于本輪調控的嚴峻性,融創中國董事長孫宏斌早在去年年底就預計,非常嚴峻?!皩τ谶@次調控的嚴密程度,很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次?!?/p>

調控花樣出新背景下,開發商也將面臨更多的新課題。當代置業執行董事兼總裁張鵬表示:“未來一年,國家一定會出臺長效政策,包括取消預售政策、租售同權、房地產稅等,都有可能成為地產企業面臨的新課題?!?/p>

生存之道

在銅鐵時代中,大型地產商正加速規模擴張,以期通過提高市場占有率而降低市場風險。不過,一些中小地產商以及地產基金開始重新制定戰略。比如,從開發轉為運營,或者對房地產細分產業鏈創新。

胡寧峰判斷,地產已經到了真正以運營為主、從增量變成存量、從開發產銷變成深度運營的模式。

記者梳理,目前具有代表性的地產運營模式包括長租公寓、聯合辦公、在線度假公寓、新型商場零售、特色小鎮等,已逐漸成為地產商轉型運營的新載體。(21世紀經濟報道)

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