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長三角樓市深陷“漲”循環 此次調控先收緊信貸

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樓主 2019-09-09 22:52:45
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金都安亭家園二手房

(原標題:長三角樓市調控先手:信貸收緊)

這回不是狼來了。合肥在8月9日下午正式出臺調控政策。加上此前傳出的南京、蘇州調控新政,長三角樓市調控這一次以信貸收緊為第一個信號。

8月9日下午,合肥各銀行放出貸款新細則:合肥房查有2套房,征信有一筆住房貸款未結清的,拒絕貸款,較之之前的按6成首付貸款有所收緊。目前,部分銀行業內人士已經確認這一細則正在執行。

山雨欲來風滿樓。此前,南京、蘇州新政將出的傳聞早已有之。8月8日,蘇州一個地產業內群流出一份蘇州調控文件,這份調控政策內容除了涉及土地購買門檻、預售管理、房價管理等,對于戶籍居民與非戶籍居民信貸明顯收緊,金融監管力度也加強。21世紀經濟報道記者咨詢相關部門獲悉,這不是真實版本,蘇州市長周乃翔此前組織過一次調控會議,住建局副局長費元龍也參與了,最新的調控細則將由住建局牽頭起草,最近可能會公布細則。

同策咨詢研究中心總監張宏偉分析認為,信貸收緊的主要原因在于地價過高推動房價過快上漲,短期內導致調控效果失效,資產泡沫繼續放大。

信貸收緊依據

上述蘇州的新政樣本,非戶籍居民申請第二套住房,需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明,首次購房首付20%,已有1套及以上,停止貸款。換言之,蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市,雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為網傳的蘇州新政,體現了供給側結構性改革的思路,也體現了對于下半年房價管控的決心。此類政策強調實施范圍為蘇州市區,那么這意味著包括昆山、太倉等下屬縣級市不設限,這可理解為在上海溢出人群流向的幾個區域不受影響。

為了防范拿地扎堆、市場情緒不穩定等風險的出現,蘇州網傳新政對于普通住宅的供應希望提高到70%,這也體現了后續對于傳統住房市場投資的認可。

實際上從現在上海的周度數據看,至少近期出現了三次周度房價超過4萬元的水平,這也體現了房價上漲的動力比較強勁。如何讓房價上漲的幅度減少,是管控的重點。這也是后續各一二線城市出臺管控政策的出發點。

長三角地區地王頻出歷時已久,現在已演變成地王導致周邊項目漲價、捂盤惜售。比如今年5月,保利以54.5億拿下周浦純宅地,可售住宅部分樓板價5.45萬元/平方米,成為區域單價地王。這塊地王周邊有2個新項目,分別是中駿柏景灣和世茂云圖,地王問世后,世茂云圖暫時封盤,退了客戶百萬意向金;中駿柏景灣預計8月下旬開盤,預估單價5.2萬元/平方米,而年初該項目報價為3.8萬元/平方米。

即便是區域內將有地塊出讓,周邊項目也會提前捂盤。將于9月7日掛牌出讓的浦東唐鎮D-04-06地塊,周邊的仁恒、浦發、大名城等項目均處于無房可售狀態,現場銷售甚至對前來咨詢的買家透露了價格調整、等地王拍出再定價等信息。

南京、蘇州、合肥亦出現類似現象。然而,這幾個城市并非無所作為,6月22日,合肥發布《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》顯示,2016年下半年每月居住用地供應面積原則上不少于1000畝,但實際情況是,7月合肥只供應了400畝不到。

7月底,南京傳出政府正在出臺一攬子計劃,或許對房貸有影響。當時業內人士預測,在房價不斷上漲的壓力下,南京或許在8月將進一步加大樓市調控力度,首當其沖的就是信貸政策的調整,房貸利率折扣取消、首付比例上升有比較大概率發生。

此前的4月25日,南京出臺住宅限價政策;6月3日,南京又推出土地“限價”政策,若在拍賣時超過最高限價將終止出讓。不過,這兩個調控措施似乎并未起到什么作用。7月8日,8幅住宅用地有4幅因超過最高限價遭遇“熔斷”流拍,還有3幅因無法認定最先舉牌者而終止出讓??梢钥闯?,土地“限價”政策并未對南京土地市場起到降溫作用。

因此,南京地價熔斷機制被叫停、轉而出臺更為有效的信貸措施可能性也極大。

長三角城市深陷“漲”循環

房價同比增幅繼續擴大,房價泡沫破滅帶出金融系統風險的增加,是長三角調控先手落于信貸的主要原因之一。

易居研究院數據顯示,2016年6月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.7%,相比5月份0.9%的增幅出現了收窄。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程,而后保持上漲態勢。整體上來看,2016年1-6月,房價增幅處于不斷擴大的態勢,到6月份增幅為5.7%。隨著三季度房價環比的繼續上漲,預計同比增幅將繼續擴大。

近幾個月,合肥、蘇州、廈門等幾個城市房價都顯得較“高調”。一線城市的房價偏高,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進而進入二線城市,這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。21世紀經濟報道記者從某第三方大數據機構后臺數據獲悉,全國資金流入規模最大的為上海與江蘇,其中江蘇尤為明顯,這兩地的投資資金流出規模同樣少于其資金自留當地。合肥、蘇州、南京等地房價近半年來上漲幅度驚人,搶房、靠關系才能拿到房號的現象層出不窮,不排除熱錢帶出的投資效應。

目前包括合肥和廈門已出臺購房收緊政策,后續其他一些房價上漲過快的二線城市或也會跟進。上述業內人士指出,一旦信貸政策收緊,從源頭上控制資金流入,或會帶出樓市短時間的平整周期,但是長期來看,這兩年拿下的地王,已經開始逐漸入市,豪宅化的趨勢越來越明顯,房價大幅下跌的可能性渺茫。

上海中原市場研究部數據顯示:8月1日-7日上海新建商品住宅(剔除配套動遷)成交面積28.22萬平方米,面積環比上周雖然回落了2成,但比7月同期以及去年同期分別增長22.7%、35.3%。成交均價40962元/平方米。這同樣是去年的地王效應在今年的反映。

上海中原市場研究部資深研究經理龔敏表示,上海住宅均價上周已突破4萬元/平方米,地王入市不僅化解了此前高價拿地風險也將使后市房企拿地更具信心,由此房價上漲預期恐怕仍將持續,市場陷入了一個“漲”循環。

(來源:21世紀經濟報道)

(責任編輯:候迅)
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