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【高質文】2018年廣州房地產及宏觀經濟一覽!

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樓主 2020-11-07 14:15:12
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一、宏觀經濟和政策

(一)宏觀經濟

1、1~12月廣州GDP累計增長7.0%

根據廣州市統計局公布信息,2017年1~12月廣州全市GDP 21503.15億元,累計同比增長7.0%,增速比上年同期(8.2%)回落了1.2個百分點(走勢見「圖1」及「圖2」)。裝備制造業工業總產值同比增長10.9%,占全市規模以上工業總產值的47.7%,增速和比重同比分別加快2.2個百分點和擴大3.8個百分點,先進制造業和戰略性新興產業增勢良好,增加值分別增長11.5%和10.0%。此外,鐵路運輸、城市軌道交通設備制造業分別增長9.1%和32.2%。?


2、1~12月廣州固定資產投資額增長5.7%,房地產開發投資額增長6.4%

根據廣州市統計局公布信息,2017年1~12月廣州完成固定資產投資5919.8316億元,同比增長5.7%,比上年同期(8.0%)回落了2.3個百分點。其中房地產開發投資額2702.8935億元,增長6.4%,比上年同期(18.9%)回落了12.5個百分點(走勢見「圖3」)。

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(二)行業政策

1、住房供地不再壟斷,政府將不再是居住用地唯一提供者

1月15日,2018年全國國土資源工作會議在京召開,國土資源部部長姜大明表示,我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權;研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

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2、廣州國有建設用地使用權出讓金計收標準有所下調

1月2日,廣州市政府常務會議審議通過了《關于明確廣州國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》,將公開和協議出讓的價格由“不得低于基準地價”調整為“不得低于基準地價的70%”,與國家政策要求一致。同時把社會事業用地和營利性科研設計用地、旅游業用地、娛樂業用地的公開出讓起始價格由“辦公用途評估地價的70%”調整為“不低于評估地價的50%”。

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3、國土部:擬開展新一輪土地利用總體規劃編制試點工作,廣州將成試點之一

1月16日,國土部印發《關于開展新一輪土地利用總體規劃編制試點工作的通知》,國土部擬在部分?。ㄗ灾螀^、直轄市)部署開展新一輪土地利用總體規劃編制試點工作。其中,試點包含北京、上海、重慶三省,以及廣州、杭州、武漢、長沙等41個城市,此外,縣、鄉級規劃試點將同步開展。

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4、四大行廣州地區個人住房貸款基準利率上調

由2月1日起,四大行個人住房貸款(商業、貼息組合商業部分、公積金組合商業部分)的廣州地區個人住房利率上調:對首付比例為30%、40%和50%三類客戶執行基準利率上浮10%;對首付比例為70%的客戶執行基準利率上浮15%。

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5、廣州住房公積金個人購房貸款條件有所更改

1月17日,廣州住房公積金管理中心發布了關于征求對《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法(修訂稿)》意見的通知。正式將331公積金新政的內容加入其中,即貸款條件由原來的連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上,改為本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金1年以上(含),非本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金2年以上(含)。

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6、廣州市城鎮土地使用稅適用稅額下調

1月9日,廣州市政府公布《關于印發廣州市城鎮土地使用稅適用稅額調整方案的通知》,對廣州行政區域內的城鎮土地使用稅適用稅額標準和土地分級范圍調整,由原來的3-30元/平方米下調至3-15元/平方米。

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7、廣州將調整落戶政策,加大引進人才力度

1月5日,廣州市政府公布《關于印發廣州市推動非戶籍人口在城市落戶實施方案的通知》。方案提出,要調整我市落戶政策以及適當放寬放開重點群體落戶限制,包括在全市范圍內取消農業、非農業戶口性質劃分;加大引進人才入戶力度;進一步完善積分制入戶辦法等,并提出到2020年,戶籍人口增長至920萬左右的工作目標。


二、廣州市場動態

1、廣州GDP突破2萬億元,第三產業占比超七成

2017年廣州市實現地區生產總值(GDP)突破2萬億元大關,創歷史新高,達到了21503.15億元,較2016年增長7.0%,經濟保持中高速增長,略高于全國的平均水平。其中,第一產業增加值233.49億元,下降1.0%,第二產業和第三產業增加值分別為6015.29億元和15254.37億元,分別增長4.7%和8.2%。第三產業對經濟增長的貢獻率達79.3%,比上年提高2.3個百分點,服務業對經濟的支撐作用進一步增強。

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2、今年廣州將增加全自持以租為主的住房的供應,包括以租賃為主的土地的供應

1月11日~1月15日,廣州市人大十五屆三次會議正式召開;廣州住建委主任王宏偉透露,為了擴大租的房源,今年將增加全自持以租為主的住房的供應,包括以租賃為主的土地的供應。同時,在地鐵沿線上面的住房建設中要增加相當比例的租賃住房供應。此外,除了國有企業在自有的存量土地上建租賃住房外,還將增加社會的房源籌集。

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3、地鐵5號線,10號線和3號線東延段報告均獲批,可動工建設

1月22日,廣州地鐵發布消息稱,五號線東延段工程可行性研究報告已經獲批,可以動工建設,五號線東延段將從現有的文沖站向東延伸至黃埔客運港站。此外,地鐵10號線和3號線東延段兩條地鐵新線報告也已經獲批,可以動工建設。新線建成后,未來3號線將進行拆解,不再開往天河客運站,天河客運站至石牌橋段交由10號線運營,以緩解體育西路站的換乘壓力。地鐵10號線呈東北至西南走向,貫穿天河商業中心、珠江新城、五羊新城、北京路文化核心區、東沙醫藥港、廣鋼新城等重點區域。其中,東湖、濱江東也將有地鐵。

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4、新政后,商業用房和辦公用房的成交面積不跌反升,公寓成交銳減

330新政從物業用途、報建面積、銷售對象及轉讓流通方面均作出嚴格限制,新政后的公寓市場月均成交驟降七成,導致全年成交環比上一個年度跌幅近四成。由于辦公用房市場本來的主要買家就是企業居多,因此新政對辦公用房的影響最小,辦公用房的成交面積又受到了大宗交易的主導,反而逆市上升,全年的成交面積相比上一個年度增加近三成。而整體商業用房方面,2017年的成交面積相比2016年劇增四成,實體商業有絕地反彈的意境。

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5、廣州最貴城中村回遷分房

1月25日,珠江新城最后一個城中村冼村改建八年,終迎來回遷分房。此次分房共1296套房源,位于冼村版塊金穗路東南角,包括一期二期回遷房。其中,一期A1-A3棟共552套(實際共計558套,但A1棟17樓6套樣板房不參與搖珠)在分房后就可以收樓入??;二期B1-B3棟744套目前建設到20層,預計2019年下半年建完交付,本次只通過搖珠確認分房資格,具體房源待后期分配。

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6、廣州全力推進舊樓加裝電梯政策

今年廣州市兩會前夕,市政協社會法制民族宗教委員會就舊樓加裝電梯提交了提案,建議廣州在各區推廣荔灣區的成功經驗,同時借鑒兄弟城市經驗,由政府部門為舊樓加裝電梯提供一定的財政補貼。荔灣區的“百梯萬人”行動,對已建成投入使用的七至九層多業主無電梯住宅有關加裝電梯事宜進行資金補助,每加裝一臺電梯補助10萬元。1月18日,荔灣區舊樓宇加裝電梯服務中心亦正式揭牌并對外開放。

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7、奧體板塊三大配套齊頭并進

廣州市第十五屆人大第三次會議天河代表團分組會議上透露了兩所優質名校的最新動態,執信中學天河校區計劃年內動工、廣州奧林匹克中學計劃今年7月至9月間動工。在奧體板塊內的3條地鐵線中,4號線已經開通;21號線累計完成77%,預計2018年年底開通;19號線日前也已公布各站點。與此同時,廣州市中醫院新址工程招標正式啟動。

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三、廣州市房地產市場運行情況

1、2018年1月份廣州土地成交總金額約94.97億元,成交土地面積約42.1564萬平方米

2018年1月出讓土地6宗,其中包括工業用地1宗、居住用地2宗、商業用地2宗、教育用地1宗;成交面積約42.1564萬平方米,環比下降56.43%,同比上升14.27%;成交金額約94.97億元,環比下降63.94%,同比下降5.99%;1月居住用地平均樓面地價為16,999.5元/平方米,平均溢價率為40%。(詳見「表1」)

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2、1~12月廣州房地產開發投資約2702.8935億元,同比增長6.4%

1~12月,廣州房地產開發投資繼續增長,累計投資額約2702.8935億元,同比增長6.4%,高于全市固定資產投資增速(5.7%)0.7個百分點。全市房地產開發施工面積約10658.49萬平方米,同比增長5.90%;其中商品住宅施工面積6399.47萬平方米,同比增長4.80%。房地產竣工面積約1320.66萬平方米,同比增長了9.80%;其中商品住宅竣工面積約831.83萬平方米,與去年同期相比較變動幅度為1.60%(走勢見「圖4」,詳見「表2」)。

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3、2018年1月份廣州新建商品住宅網簽面積環比下降39.15%

1月份,全市新建商品房網簽6,720套,約75.0137萬平方米,網簽面積同比下降19.46%,環比下降41.66%;其中,新建商品住宅網簽5,348套,約59.2874萬平方米,網簽面積同比下降20.45%,環比下降39.15%。

1月廣州房地產市場,環比數據和同比數據皆呈現出暗淡,新建商品房的成交量環比較上月大幅減少,其中新建商品住宅網簽面積(59,2874萬平方米)跌至2017年9月的水平,較最低谷的2017年7月份(50.1862萬平方米)僅增加了18.13個百分點,新建商品住宅成交受年關將至以及金融去杠桿的影響較為嚴重。(走勢見「圖5」)

成交均價TOP10方面,天河區的僑鑫匯悅臺再度奪冠,成交均價為97,304元/平方米,成交2套;越秀區的東山一品位居亞軍,成交均價75,553元/平方米,成交1套;白云區的珠江嶺南公館以74,520元/平方米的均價,成交3套,奪取季軍;從區域上看,天河區包攬了「住宅成交均價TOP10榜」其中的5席,占據半壁江山;越秀區則占據了3席,像是家長們趁著即將到來的新一學期為其子女所準備的厚禮。?

4、截至二月初,廣州可售新建住宅60,726套,732.74萬平方米,可售面積較上月未(745.26萬平方米)環比減少1.68%

以最近12個月平均月銷售79.63萬平方米計算,廣州目前一手住宅庫存去化周期為9.2個月。年末由于可售新建商品住宅的總面積有所增加,而月銷量持續徘徊于低位,導致去化周期連續兩個月達到了9.2個月。本月廣州可售新建住宅60,726套,新建可售商品住宅約732.74萬平方米,環比(745.26萬平方米)減少1.68%,同比(699.99萬平方米)增加了4.68%。(走勢見「圖6」)?

5、2018年1月份新建商品住宅網簽均價約17,156元/平方米,環比增加2.94%

1月份,全市新建商品住宅網簽均價約17,156元/平方米,環比上月的16,666元/平方米上漲2.94%,比去年同期的16,965元/平方米上升1.13%;本月新建商品住宅的網簽均價連續兩個月上升,終于擺脫了2017年那個16000~17000元/平方米的平調區間。(走勢見「圖7」)。?

6、2018年1月份VISS存量住宅均價為30,437元/平方米,同比上漲36.44%

根據VISS系統對廣州市119個住宅板塊,共計3659個存量住宅小區的監測,1月份存量住宅均價為30,437元/平方米,環比上漲0.04%,同比上漲36.44%。(詳見「圖8」)?

其中,中心六區VISS均價最高的是天河區,監測均價為42,683元/平方米,環比下降0.38%;其次是越秀區,監測均價為41,820元/平方米,環比微漲0.02%;海珠區監測均價為34,021元/平方米,環比微漲0.07%。外圍五區VISS均價最高的是番禺區,監測均價為19,995元/平方米,環比上漲1.11%;其次是花都區,監測均價為14,761元/平方米,較上月上升0.72%;外圍五區中價格最低的是從化區,監測均價為11,740元/平方米,與上月持平(詳見「圖9」)。?

四、商業及辦公用房市場情況

1、商業網簽均價:1月新建商業用房網簽均價同比上升7.34%、環比上升2.28%

2018年1月份,全市新建商業用房網簽均價為27,328元/平方米,環比上月的26,718元/平方米上升了2.28%,比去年同期的25,460元/平方米上升了7.34%(詳見「圖10」);個盤方面,位于越秀區的「捷登都會廣場」項目以4.33億元的總成交金額,11,016平方米的成交面積,登上本月成交金額榜冠軍的寶座,其成交均價為39,319元/平方米。?

2、商業用房成交:1月新建商業用房網簽面積同比上升24.24%、環比下降48.28%

1月份,全市新建商業用房網簽面積和套數分別為6.1480萬平方米和521套,網簽面積同比上升了24.24%,環比下降48.28%;同期全市新建商品房網簽面積為75.0137萬平方米,新建商業用房網簽面積占其比重為8.2%(詳見「圖11」)。本月番禺區多個樓盤繼續發力,以1.7843萬平方米的銷售面積,4.96億元的銷售總額,繼續蟬聯各行政區域成交總量的銷售冠軍。?

3、辦公網簽均價:1月新建辦公網簽均價同比下降3.01%、環比下降15.86%

2018年1月份,全市新建辦公網簽均價為21,876元/平方米,環比上月25,999元/平方米的高位,下降了15.86%;比去年同期的22,555元/平方米,下降了3.01%。(詳見「圖12」)?

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4、辦公用房成交:1月新建辦公用房網簽面積同比下降29.98%,環比下降50.28%

2018年1月份,全市新建辦公用房網簽面積和套數分別為9.5783萬平方米和851套,網簽面積同比下降29.89%,環比下降50.28%;同期全市新建商品房網簽面積為75.0137萬平方米,新建辦公用房成交面積占其比重為12.77%。(詳見「圖13」)

本月外圍五區的成交面積約6.1697萬平方米,約占總成交面積的64.41%,而銷售套數則與中心六區基本持平,中心六區的辦公用房正朝著“小而精”的趨勢發展。價格方面,越秀區以45,513元/平方米占據了月度最高成交單價榜的寶座,番禺區則以約9.75億元的總成交金額占據了月度成交總額榜冠軍的寶座。

個盤方面,位于番禺區的祈福繽紛匯項目,以108套的月銷量、2.50萬平方米的月銷售面積、6.30億元的總銷售額,占據了月度「辦公用房銷量榜」的TOP1位置。?

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五、市場走勢分析

2018年1月,廣州住宅市場呈現出「價微增,量腰斬」的總態勢,這與進入春節這傳統的房地產銷售淡季密不可分;距離樓市調控政策已歷時大半年,近段時間以來各行政區的去化率皆處于樂觀水平,共有7個行政區的去化率在85%以上,海珠和白云這個區的去化率更高達90%以上;去化率最低的行政區為荔灣區,雖然去化率一直徘徊在70%左右,但其月成交套數也超200套,說明了輕改善市場和剛需市場還是非常健康的。






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