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6月末商品房待售面積同比下降9.6% 去庫存見效

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樓主 2019-04-26 18:05:37
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今年上半年,房地產開發企業到位資金同比增長11.2%,增速比前5月提高1.3個百分點。同期,房企拿地面積同比增長8.8%,增速提高3.5個百分點。6月份,房地產開發景氣指數為101.37,達到最近一年多以來的高點。

房企在業績驅動下的加速推盤,以及中西部市場的持續旺盛,催生了近期樓市銷售最強勁的一個月份。

國家統計局7月17日發布數據顯示,今年1-6月,全國商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%;商品房銷售額59152億元,增長21.5%。在連續下滑三個月后,這兩項指標的增速雙雙回升。同期,房企拿地面積、資金來源等指標的增速也轉跌為升,投資增速則繼續下滑。

其中,6月單月的銷售面積,創下歷史第二高點。被認為是促成上半年銷售數據變化的主因。

此外,今年以來,中部和西部地區的房地產銷售增速一直高于全國均值,凸顯出市場熱點所在。而在去年,東部地區一直為房地產銷售的“主戰場”。

6月銷售走高

銷售數據的回升,被認為是6月份樓市數據最為顯著的特征。

自2016年4月的高點后,全國商品房銷售面積和銷售額增速就不斷收窄,中間雖偶有波動,但總體放緩的趨勢并未改變。到今年1-5月,銷售面積增速已從高點時(2016年1-4月)的36.5%,收窄到14.3%;銷售額增速從高點時的55.9%收窄到18.6%。

今年1-6月,上述兩個指標的增速雙雙回升,被認為是6月單月市場交易旺盛所致。

根據國家統計局的數據測算,6月單月,全國商品房銷售面積達到了19842萬平方米,環比5月增長50.7%,同比增長21.4%。這一規模是繼2016年12月以來的第二高點。

中信建投的研報指出,6月房企在沖刺(半年度)業績目標的推動下加速推盤,是導致單月銷售額沖高的主因。該機構的數據還顯示,6月商品房成交單價繼續下降(目前已連續三個月下降),說明從成交結構上看,市場熱點正在向三四線城市轉移。

國家統計局的數據也體現出類似的結論。今年以來,中部地區和西部地區的銷售增速一直在均值以上,東部地區則始終低于全國均值。相比之下,去年的大部分時間里,東部地區的銷售增速是最高的。

上海易 居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出,東部區域是樓市調控重點,今年以來,大量資金向中西部和三四線城市轉移,在這些區域市場,無論剛需還是改善型需求都有較為明顯的上升。

在銷售增長的同時,房地產市場的其他指標也出現改善。今年上半年,房地產開發企業到位資金同比增長11.2%,增速比前5月提高1.3個百分點。同期,房企拿地面積同比增長8.8%,增速提高3.5個百分點。6月份,房地產開發景氣指數為101.37,達到最近一年多以來的高點。

在調控的影響下,上述三個指標下行的壓力較大。此番止跌回升,在一定程度上也被認為是銷售升溫的提振所致。如在房企資金來源中,1-6月的“定金和預售款”增速就明顯提升。

但投資數據增速仍在下滑,上半年全國房地產開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1-5月份回落0.3個百分點,該指標增速已連續兩個月下滑。

補庫存周期將至?

銷售指標被視為樓市冷熱的基礎因素,但此次銷售的升溫,恐怕仍是短暫現象。中信建投指出,考慮到下半年信貸指標收緊、放款時間延長、成本提升,預計銷售端整體下滑的趨勢難以改變。

嚴躍進也認為,市場將在7-8月迎來傳統淡季,緊接著就是9-10月的傳統旺季,因此不排除銷售情況繼續出現波動的可能。但總體而言,銷售增速總體下滑的趨勢很難改變。

他還認為,隨著銷售下滑和資金面的收緊,樓市的其他指標增速也有可能繼續轉頭向下。

但由于過去兩年房地產銷售高速增長,仍對去庫存起到了積極作用。國家統計局的數據顯示,今年6月末,全國商品房待售面積64577萬平方米,同比下降9.6%。自今年3月以來,該指標已連續4個月下滑,且實現了自2015年3月以來最近28個月的最低值。

按照中信建投的觀點,土地供給側變化是這輪去庫存被忽視的原因。因為自2013年以后,全國房地產用地的供應面積就逐年下降,其中三線城市的降幅尤其明顯,東北和中西部的很多三線城市,土地供應量下降了一半以上。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,該公司在中西部的很多項目,今年錄得較好的銷售業績,且由于部分城市房價上漲較快,一些區域公司還貢獻了一定的利潤。而在過去兩年,利潤的貢獻多來自于一二線城市。

該人士認為,對于經濟基礎扎實、人口結構較好、供應相對不足的三線城市,不排除繼續增加投資的可能。而對于一二線城市,“所有企業都不會放松”。中信建投指出,從供應端來看,今年大部分城市的供地計劃都有所上調,這無疑會提振企業的投資熱情。受此影響,盡管房地產開發投資增速全年下行的趨勢不會改變,但回落的幅度會比預期樂觀,該機構的估算為“全年增長5%左右”。

從更長的周期來看,利好因素仍然存在。中信建投還表示,通過對10個城市的跟蹤發現,其在“十三五”期間的土地供應計劃,較“十二五”平均增長37%,除重慶(樓盤)以外的其他城市都明顯增加了供應。如果這些計劃能確保完成,則意味著從2017年開始,市場的供需結構將迎來新一輪的改善。

國家統計局的數據也顯示,2014年到2016年,房企購置土地面積幾乎連續三年處于負增長狀態,直到2017年才轉為正增長。主流觀點認為,這說明房企將進入新一輪的補庫存周期,并為下一輪的市場周期蓄力。

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