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一線城市新房價格環比整體下降 二手房退燒明顯

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樓主 2019-08-15 01:48:15
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碧桂園天譽二手房

9月18日,國家統計局發布了8月份70城房價數據。

21世紀經濟報道記者發現,70個城市中,8月房價環比上漲的城市數量達到今年以來的最低值,最高漲幅城市桂林上漲幅度僅為1.1%。

熱點城市方面,8月一線城市新房價格整體環比下降約0.3%,時隔29個月首次出現整體的環比下降。二手房同樣價格下調,北京二手房價格跌幅連續4個月位居全國第一。

國家統計局新聞發言人劉愛華在答記者問時表示,一方面,熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制,15個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月回落,回落幅度在0.8到4.9個百分點之間。

另一方面,去庫存進度加快。8月末,商品房待售面積同比下降12%,降幅比上月末擴大1個百分點。在各地區、各部門的探索努力下,房地產市場有望保持平穩健康發展態勢。

北京二手房成交周期大大延長

8月樓市的多項指標顯示,熱點城市正全面降溫。

從國家統計局單獨列出15個熱點城市房價變動情況以來,首次出現15個城市均未上漲,檢體環比進入下行通道的狀況。熱點城市中,新房價格降幅最大的是廣州,約為0.7%,北京、上海和廈門與上月持平。

中原地產首席分析師張大偉表示,7-8月是樓市傳統的淡季,疊加嚴格的房地產調控和收緊的信貸政策,導致了價格漲幅全面放緩。

實際上,不僅是新房,在已經進入存量交易時代的一線城市,更加具有市場風向意義的二手房市場,價格波動更為明顯。

北京的二手房“退燒”趨勢引領全國。中原地產研究中心統計數據顯示,北京二手房價格跌幅連續4個月位居全國第一,累計跌幅高達4.3%。

反映市場心理的掛牌價跌幅更加明顯。鏈家研究院9月18日發布報告稱,8月,北京鏈家二手房掛牌均價環比下跌0.58%,較4月的高峰值下跌了9.7個百分點。

價格“退燒”,購房者也隨之更加理性。鏈家數據顯示,8月北京二手房市場買賣雙方成交周期達到了64.6天,是2012年以來的最大值,與市場活躍時的3月相比延長近25天。

而從統計局數據看,部分此前房價上漲較快的城市,如鄭州、無錫、深圳、??诘?,房價回調明顯。降幅最大的十個城市從低到高依次是福州、濟南、鄭州、無錫、瀘州、深圳、成都、蚌埠、廣州、???。

不過,某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,熱點一二線城市更多還是被政策抑制了需求,很難說形成持續性下跌的拐點已到。明年若政策繼續收緊,環比數據由正轉負的城市將會增加。

三四線城市“接管”漲幅榜

在樓市板塊輪動效應下,三四線城市仍延續著此前的火熱態勢。

全國范圍來看,70個城市中,三四線城市依然“接管”漲幅榜。漲幅最高的十個城市是桂林、呼和浩特、南昌、牡丹江、北海、岳陽、遵義、貴陽、烏魯木齊、吉林。

總體來看,8月份三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同。根據某機構統計,這已是三線城市新房價格環比漲幅連續第十個月高于一、二線城市。

張大偉認為,目前房地產市場分化依然持續,三四線城市相對集中的中部西部區域,銷售相對樂觀,而東部區域受到調控政策影響,市場表現較差。

這些三四線城市甚至被認為是近期良好銷售情況的主要拉動者。張大偉表示,在三四線城市的帶動下,前8月的銷售規模仍處于絕對值的高位。在今年僅剩4個月的情況下,全國樓市突破2016年創造的15.7億平米銷售面積,11.7萬億銷售額的紀錄,“難度不大”。

具體來看,根據某研究院的數據顯示,截至2017年7月底,一、二、三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2190、24484和13537萬平方米,同比增幅分別為-24.2%、-9.8%和-11.1%。

因此,在庫存持續下滑的背景下,能否及時“補庫存”,成為熱點三四線城市房價是否會持續上漲的關鍵。

以拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地出讓的土地建筑面積總和,與過去6個月新建商品房成交面積平均值相除,計算不同城市的城市的土地儲備去化周期。大于18個月說明相應的土地儲備規模偏大,供地節奏可以適當放緩。而小于18個月則需要積極增加土地儲備。

結果顯示,2017年8月,全國50個城市土地儲備去化周期為14個月,其中38個城市被認為是“低土儲”城市,后續或面臨在途商品房規模減少、預售商品房規模減少等風險,帶來新的房價上漲壓力。

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